Imposizione delle plusvalenze da partecipazioni in società immobiliari italiane detenute da soggetti esteri

La Legge di Bilancio 2023 ha introdotto un nuovo comma 1-bis all’art. 23 del TUIR, disposizione che individua i proventi considerati come prodotti nel territorio dello Stato, ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi nei confronti dei soggetti non residenti.

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1. La tassazione delle plusvalenze da partecipazioni in società immobiliari italiane detenute da soggetti esteri

Per effetto del nuovo comma 1-bis nell’articolo 23 del TUIRvengono assoggettati a imposta in Italia (essendo considerati prodotti nel territorio italiano) i redditi diversi (plusvalenze) realizzati dai soggetti non residenti mediante la cessione, a titolo oneroso, di partecipazioni in società ed enti non residenti, a condizione che il valore di tali partecipazioni per più del 50% derivi, in qualsiasi momento nel corso dei 365 giorni che precedono la loro cessione, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia.

Vengono esclusi dalle disposizione e, quindi, non si presumono prodotti in Italia e non sono assoggettati alle imposte sui redditi nel territorio dello Stato, i proventi derivanti da cessione di titoli negoziati in mercati regolamentati.

D’altra parte, ai sensi dell’art. 23 del TUIR, sono assoggettati a imposta in Italia, tra gli altri, i redditi diversi derivanti da attività svolte nel territorio dello Stato e da beni che si trovano nel territorio stesso, nonché le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti.

Sono invece tassate nello Stato estero di residenza fiscale del percipiente:

  • le plusvalenze realizzate da soggetti residenti all’estero e derivanti da cessioni di azioni negoziate in mercati regolamentati;
  • le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso, ovvero da rimborso, di titoli non rappresentativi di merci e di certificati di massa negoziati in mercati regolamentati, nonché da cessione o da prelievo di valute estere rivenienti da depositi e conti correnti;
  • i redditi derivanti da contratti conclusi, anche attraverso l’intervento d’intermediari, in mercati regolamentati.

La disposizione in questione si conforma all’art. 13, paragrafo 4, del Modello di Convenzione OCSE 2003 per evitare le doppie imposizioni e all’art. 9 della Convenzione multilaterale Ocse (MLI) del 2017 sottoscritta dall’Italia, con particolare riferimento alla tassazione sul reddito e sul patrimonio.

L’inserimento nell’articolo 23 del TUIR del criterio di collegamento allo Stato della fonte, previsto dal citato modello di Convenzione, ha lo scopo di assoggettare ad imposizione in Italia le medesime plusvalenze, qualora ciò sia consentito da una specifica disposizione nelle Convenzioni già stipulate.

La Legge di Bilancio 2023 interviene anche a modificare l’art. 5 del D.Lgs. n. 461/1997, che disciplina l’imposta sostitutiva (la cui aliquota attuale è al 26%) applicabile alle plusvalenze.

Per cui, l’art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 461/1997 prevede che non concorrono a formare il reddito, quindi sono esenti da imposta sostitutiva, le plusvalenze e le minusvalenze, nonché i redditi e le perdite percepiti o sostenuti da soggetti residenti all’estero residenti in Stati e territori che consentono un adeguato scambio di informazioni; non sono altresì soggetti ad imposizione gli interessi, i premi ed altri frutti delle obbligazioni e titoli similari percepiti da:

  • enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
  • gli investitori istituzionali esteri, ancorché privi di soggettività tributaria, costituiti in Paesi di cui al primo periodo;
  • banche centrali o organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato.

A seguito delle modifiche apportate con la Legge di Bilancio 2023, rientrano nei proventi tassabili (poiché a essi non si applica l’esclusione di cui al comma 5 dell’art. 5) i redditi derivanti dalla cessione di partecipazioni in società ed entinon negoziate in mercati regolamentati, il cui valore, per più della metà, deriva, in qualsiasi momento nel corso dei 365 giorni che precedono la loro cessione, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia.

La norma è dettata dalla volontà di evitare che il regime di esenzione previsto all’articolo 5 sia applicabile anche alle partecipazioni in società ed enti, non negoziate in mercati regolamentati, il cui valore, per più della metà, deriva, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia. Le plusvalenze in questione, venendo assimilate a quelle derivanti dalla cessione di partecipazione in società residenti, sono redditi diversi di natura finanziaria cui non si applica l’art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 461 del 1997, secondo cui non concorrono a formare il reddito, tra l’altro, le plusvalenze da partecipazioni non qualificate realizzate da soggetti residenti in Paesi o territori che consentono un adeguato scambio di informazioni.

Dal descritto regime fiscale vengono esclusi:

  • gli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività di impresa (cd. immobili merce), nonché quelli utilizzati direttamente nell’esercizio d’impresa (cd. immobili strumentali) dalle soglie rilevanti per l’imposizione in Italia delle plusvalenze derivanti dalle relative cessioni;
  • le plusvalenze realizzate da organismi di investimento collettivo del risparmio – OICR di diritto estero istituiti negli Stati membri dell’Unione europea e negli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo che consentono un adeguato scambio di informazioni.

2. Consulenza fiscale internazionale per il caso concreto

Le informazioni sopra indicate hanno carattere meramente generale, perché all’atto pratico la normativa fiscale internazionale è costellata di eccezioni e deroghe da applicarsi a seconda dei dettagli del preciso caso concreto in esame e che, quindi, non possono essere sottovalutate.

La fiscalità internazionale è la materia dei dettagli. Spesso accade che, anche un singolo dettaglio del caso concreto, apparentemente irrilevante, richieda una soluzione della problematica completamente diversa da quella ritenuta adeguata a un primo sguardo della situazione.

Inoltre, l’approfondimento della situazione concreta spesso esclude delle irregolarità che il contribuente pensava di aver commesso e, invece, mette in luce delle problematiche che il contribuente nemmeno pensava di avere.

Questo può capitare se il contribuente esamina la propria posizione dal punto di vista di una sola norma ritenuta “a priori” applicabile, quando, invece, il caso deve essere inquadrato, attraverso la necessaria analisi condotta alla luce dell’intero ordinamento tributario, sotto il profilo di una diversa norma.

Quindi, l’analisi fiscale internazionale è necessaria per inquadrare tutti i dettagli sostanziali del caso in esame ed evitare errori di valutazione da cui possano scaturire violazioni fiscali che darebbero luogo al recupero delle imposte evase e all’applicazione delle sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, tali da erodere il reddito prodotto dal contribuente e causargli un grave danno economico.

D’altra parte, la difesa da un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate non può mai essere efficace quanto la prevenzione delle violazioni fiscali attuata con una strategia di analisi preventiva.

Quindi la verifica da parte di un professionista specializzato in fiscalità internazionale circa le problematiche del preciso caso concreto costituisce un passaggio essenziale.

Lo Studio ITAXA ha maturato una lunga esperienza nell’analisi delle questioni di fiscalità internazionale.

Se desideri richiedere una consulenza fiscale internazionale allo Studio ITAXA per il tuo preciso caso concretoscrivici all’indirizzo info@itaxa.it oppure compila il Modulo di contatto.

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Avv. Antonio Merola

Avvocato tributarista specializzatosi in Fiscalità Internazionale in Olanda presso l’International Tax Center (ITC Leiden) dell’Università di Leiden con LL.M. (Master of Laws) in International Tax Law (dopo un Master Universitario in Pianificazione Tributaria Internazionale e un Master Universitario in Diritto Tributario in Italia), Partner dello Studio ITAXA specializzato in Consulenza Fiscale Internazionale, da diversi anni si occupa di Consulenza Fiscale e Contenzioso Tributario a favore di Persone Fisiche e Società.