Investimento immobiliare negli Stati Uniti: conviene?

Gli Stati Uniti costituiscono uno dei mercati più attivi al mondo sotto il profilo degli investimenti immobiliari, a tal punto che nei recenti anni diversi immobiliaristi italiani, dopo aver iniziato la propria esperienza imprenditoriale in Italia, hanno successivamente spostato i propri interessi verso gli investimenti immobiliari negli Stati Uniti, dove hanno realizzato una vera e propria fortuna.

Non è un caso, d’altro canto, che anche il presidente degli Stati Uniti Donald Trump debba buona parte dei propri profitti alle attività di investimento immobiliare operate nelle principali città degli Stati Uniti.

Ciò che preme evidenziare in questa sede è che quello attuale costituisce un momento particolarmente proficuo per gli investimenti immobiliari negli Stati Uniti, atteso che, a seguito della recente riforma fiscale voluta dal presidente Trump, l’aliquota fiscale federale sulle società è scesa dal 35% al 21%, aprendo una nuova fase di attrazione degli investimenti esteri nel Paese, ivi inclusi quelli italiani indirizzati alla compravendita di immobili nelle più famose città americane (es. New York, Washington, Miami, San Francisco, Chicago ecc.).

1. Investimenti immobiliari negli Stati Uniti e inquadramento fiscale

Per inquadrare correttamente sotto il profilo fiscale gli investimenti immobiliari realizzarti da un soggetto italiano negli Stati Uniti, bisogna partire dal presupposto che il sistema tributario americano attribuisce rilevanza fiscale ai proventi derivanti sia dalla compravendita sia dalla disposizione di un immobile localizzato nel territorio americano.

In particolare, il sistema americano definisce il c.d. United States Real Property Interest, il quale può essere costituito da un interesse “diretto” su un immobile oppure da un interesse “indiretto” in quanto coltivato attraverso una società americana (U.S. Real Property Holding Corporation), una Partnership o un Trust che detengano buona parte del proprio patrimonio immobiliare negli Stati Uniti (la cui valutazione va operata secondo un particolare test previsto dal IRC – Internal Revenue Code, vale a dire il codice tributario americano).

2. La tassazione delle plusvalenze da compravendita di immobili negli Stati Uniti

Concentrando l’attenzione sul trattamento fiscale dei proventi derivanti dagli investimenti immobiliari negli Stati Uniti e, in primo luogo, sulle plusvalenze realizzate nelle operazioni di compravendita, si nota come queste vengono dal sistema fiscale americano assoggettate ad una ritenuta (withholding tax) del 15%.

Più precisamente, all’atto del pagamento del corrispettivo, l’acquirente dell’immobile ne trattiene una somma pari al 15%, la quale dovrà essere versata all’IRS (Amministrazione finanziaria americana), salvo il mancato superamento di determinate soglie che determinano la non applicazione della ritenuta.

La ritenuta del 15% versata dall’acquirente all’IRS verrà considerata per il venditore quale acconto sulle imposte che sarà a sua volta tenuto a versare alla citata Amministrazione finanziaria americana.

3. Pianificazione fiscale dell’investimento immobiliare negli Stati Uniti

Per quanto gli investimenti immobiliari negli Stati Uniti possano garantire ampi margini di guadagni, sia sotto forma di redditi da locazione sia come plusvalenze derivanti dalla vendita dei beni, la loro convenienza viene sempre più a dipendere dalle relative implicazioni fiscali.

Infatti, a seconda della strategia d’investimento che si intende attuare, diversi sono gli strumenti da adoperare per conseguire un legittimo risparmio d’imposta.

Per cui, una persona fisica che volesse compiere degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti ha, in primo luogo, la possibilità di acquistare un immobile attraverso una Limited liability company (LLC), i cui redditi sono tassati per “trasparenza” in capo al socio, in maniera molto simile a quanto accade per una società di persone italiana.

In tal caso, i redditi da locazione vengono tassati nella misura del 30%, se considerati passive income, mentre vengono assoggettati alla tassazione in base agli scaglioni reddituali dal 10% al 37% (ridotta, a seguito della riforma fiscale Trump, a partire da quella precedente del 39,6%), se connessi allo svolgimento di un’attività d’impresa, oltre alla tassazione statale (State Income Tax) che manca in alcuni Stati.

Invece, le plusvalenze realizzate con l’investimento immobiliare vengono, salvo eccezioni, tassate nella misura del 15%, previa applicazione della predetta ritenuta da parte dell’acquirente dell’immobile.

Questa strategia d’investimento, se adatta ad un fine speculativo, poco si presta a pianificazioni volte al passaggio generazione, atteso che in caso di successione o donazione dell’immobile graverebbero le relative imposte con aliquote dal 26% al 40%.

Diversa tipologia di investimento immobiliare è quella realizzata attraverso una C-Corporation (trattata ai fini fiscali in maniera simile ad una società di capitali italiana), la quale mostra chiari vantaggi derivanti dalla riduzione dell’aliquota di imposizione federale sulle società dal 35% al 21% (a partire dal 2018) per effetto della riforma fiscale voluta dal presidente Donald Trump, a cui si aggiunge la più ridotta aliquota statale (State Corporate Tax).

In pratica, se precedentemente sia i redditi derivanti dalla locazione sia le plusvalenze generate dalla compravendita di immobili delle C-Corporation venivano tassati, in capo a questa, nella misura del 35%, adesso il livello d’imposizione si è sensibilmente ridotto al 21%.

Emerge, quindi, con chiarezza che la riforma fiscale americana ha reso più conveniente gli investimenti delle società nel territorio degli Stati Uniti.

Per quanto riguarda, invece, i dividendi distribuiti dalla C-Corporation all’ipotetico investitore italiano, questi subiscono negli Stati Uniti una ritenuta pari a solo il 15% (trovando applicazione la Convenzione contro le doppie imposizioni Italia – Stati Uniti), ma esistono modalità, del tutto lecite, normalmente adoperate per eliminare anche tale ritenuta, cosicché la tassazione finale americana in capo al socio italiano possa diventare “zero”.

Ulteriore vantaggio della descritta strategia sta nel fatto che è possibile evitare il pagamento delle imposte di donazione e di successione attraverso la sola cessione delle quote sociali in luogo della cessione dell’immobile.

Un simile risparmio d’imposta può essere garantito all’investitore italiano, con possibili ulteriori vantaggi in termini di ottimizzazione della gestione dell’investimento oppure di garanzia di anonimato, laddove la gestione dell’immobile avvenga attraverso una società italiana o estera (non di diritto statunitense) controllata direttamente o per il tramite di una società americana.

Se quelle evidenziate costituiscono soluzioni per la gestione di investimenti immobiliari negli Stati Uniti ai fini speculativi, bisogna ricordare che altrettanti strumenti possono essere adoperati qualora l’acquisto di un immobile sia dettato dalla volontà di utilizzarlo direttamente oppure di garantirne l’uso ai propri familiari in vista di un passaggio successorio.

Ebbene, in quest’ultimo caso, una delle soluzioni più utilizzate consiste nella costituzione di un Trust che, dal un lato, garantisce l’utilizzo del bene da parte dei beneficiari senza generare redditi imponibili in capo a questi e, dall’altro, non sconta le imposte di successione.

Alla luce di quanto esposto, emerge che le scelte di investimento immobiliare negli Stati Uniti dovrebbero essere compiute sin dal principio tenendo ben presente la strategia imprenditoriale da porre in essere e, per l’effetto, adoperare gli strumenti più adeguati per conseguire un legittimo risparmio d’imposta, al fine di fruire in misura massima dei profitti ritratti dall’investimento.

Ulteriori considerazioni devono essere svolte con riferimento agli obblighi previsti dal sistema fiscale italiano, per i residenti che detengano investimenti all’estero (Quadro RW),  per le quali si rimanda al rispettivo approfondimento.

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Avv. Antonio Merola

Avvocato tributarista specializzatosi in Fiscalità Internazionale in Olanda presso l’International Tax Center (ITC Leiden) dell’Università di Leiden con LL.M. (Master of Laws) in International Tax Law (dopo un Master Universitario in Pianificazione Tributaria Internazionale e un Master Universitario in Diritto Tributario in Italia), Partner dello Studio ITAXA specializzato in Consulenza Fiscale Internazionale, da diversi anni si occupa di Consulenza Fiscale e Contenzioso Tributario a favore di Persone Fisiche e Società.