Tassazione immobili all’estero: disciplina interna e convenzionale

La tassazione degli immobili detenuti all’estero dai soggetti fiscalmente residenti in Italia segue il principio della imposizione mondiale dei redditi ovunque prodotti (c.d. worldwide income taxation), previsto dall’art. 3 del TUIR.

Ne deriva che i soggetti fiscalmente residenti in Italia devono ivi assoggettare a tassazione i redditi derivanti dagli immobili all’estero di cui hanno il possesso o altro diritto reale.

1. I redditi degli immobili all’estero

Sotto il profilo della qualificazione del reddito, sussistono delle differenze tra i redditi prodotti da un immobile detenuto in Italia e uno detenuto all’estero, in quanto nel primo caso i redditi prodotti si qualificano come “redditi fondiari”, mentre nel secondo caso assumono la veste di “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1, lett. f), del TUIR.

Ai fini della determinazione della misura della tassazione degli immobili detenuti all’estero da persone fisiche e concessi in locazione, l’art. 70, comma 2, del TUIR dispone che il reddito estero è pari:

  • se lo Stato estero tassa tali redditi, all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d’imposta o, in caso di difformità dei periodi d’imposizione, per il periodo d’imposizione estero che scade nel corso di quello italiano;
  • se lo Stato estero non tassa detti redditi, all’ammontare percepito nel periodo d’imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese.

Qualora, invece, gli immobili all’estero non siano concessi in locazione e, quindi, non producano redditi e nemmeno siano sottoposti a tassazione nel Paese estero, in Italia non dovrà essere dichiarato alcun reddito.

In caso di pagamento di imposte all’estero, al contribuente fiscalmente residente in Italia spetta un credito d’imposta calcolato in base ai criteri indicati dall’art. 165 del TUIR.

2. Le plusvalenze degli immobili all’estero e obblighi di monitoraggio

Sono, inoltre, imponibili i redditi derivanti dalla vendita dei beni immobili detenuti all’estero, prevedendo l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR la tassazione delle plusvalenze realizzate:

  • mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
  • attraverso la cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Anche in questo caso al contribuente fiscalmente residente in Italia spetta un credito d’imposta determinato ai sensi dell’art. 165 del TUIR.

Ai fini del monitoraggio fiscale degli investimenti esteri, gli immobili detenuti all’estero devono essere indicati nel Quadro RW della dichiarazione dei redditi e in relazione agli stessi deve essere pagata l’imposta patrimoniale sul valore degli immobili situati all’estero (IVIE).

3. I redditi degli immobili all’estero secondo il Modello OCSE

Bisogna, tuttavia, considerare che la circostanza per cui un soggetto fiscalmente residente in Italia detenga degli immobili all’estero, comporta un concorso della potestà impositiva dell’Italia con quella degli Stati esteri, che trova la relativa disciplina nelle Convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate con i diversi Paesi di volta in volta considerati.

Il modello di Convenzione OCSE, in particolare, all’art. 6 fissa il principio secondo cui i redditi derivanti da beni immobili che un soggetto residente di uno Stato contraente ritrae da beni immobili ubicati nell’altro Stato sono imponibili anche in quest’ultimo Paese.

Di fatto, viene permesso allo Stato della fonte del reddito, in cui è ubicato l’immobile, di esercitare la propria potestà impositiva insieme allo Stato delle residenza del contribuente. Lo stesso viene previsto dal successivo art. 13 con riferimento alle plusvalenze derivanti dalla vendita del bene immobile.

Infine, per evitare il verificarsi di fenomeni di doppia imposizione dei medesimi redditi, l’articolo 23 del Modello OCSE offre agli Stati la possibilità di optare per il metodo della esenzione oppure del credito d’imposta.

La dinamica della tassazione degli immobili all’estero cambia a seconda delle caratteristiche di questi ultimi e dei Paesi in cui risultano ubicati.

4. Consulenza fiscale internazionale per il caso concreto

Le informazioni sopra indicate hanno carattere meramente generale, perché all’atto pratico la normativa fiscale internazionale è costellata di eccezioni e deroghe da applicarsi a seconda dei dettagli del preciso caso concreto in esame e che, quindi, non possono essere sottovalutate.

La fiscalità internazionale è la materia dei dettagli. Spesso accade che, anche un singolo dettaglio del caso concreto, apparentemente irrilevante, richieda una soluzione della problematica completamente diversa da quella ritenuta adeguata a un primo sguardo della situazione.

Inoltre, l’approfondimento della situazione concreta spesso esclude delle irregolarità che il contribuente pensava di aver commesso e, invece, mette in luce delle problematiche che il contribuente nemmeno pensava di avere.

Questo può capitare se il contribuente esamina la propria posizione dal punto di vista di una sola norma ritenuta “a priori” applicabile, quando, invece, il caso deve essere inquadrato, attraverso la necessaria analisi condotta alla luce dell’intero ordinamento tributario, sotto il profilo di una diversa norma.

Quindi, l’analisi fiscale internazionale è necessaria per inquadrare tutti i dettagli sostanziali del caso in esame ed evitare errori di valutazione da cui possano scaturire violazioni fiscali che darebbero luogo al recupero delle imposte evase e all’applicazione delle sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, tali da erodere il reddito prodotto dal contribuente e causargli un grave danno economico.

D’altra parte, la difesa da un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate non può mai essere efficace quanto la prevenzione delle violazioni fiscali attuata con una strategia di analisi preventiva.

Quindi la verifica da parte di un professionista specializzato in fiscalità internazionale circa le problematiche del preciso caso concreto costituisce un passaggio essenziale.

Lo Studio ITAXA ha maturato una lunga esperienza nell’analisi delle questioni di fiscalità internazionale.

Se desideri richiedere una consulenza fiscale internazionale allo Studio ITAXA per il tuo preciso caso concreto, scrivici all’indirizzo info@itaxa.it oppure compila il Modulo di contatto.

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Avv. Antonio Merola

Avv. Antonio Merola

Avvocato tributarista specializzatosi in Fiscalità Internazionale in Olanda presso l’International Tax Center (ITC Leiden) dell’Università di Leiden con LL.M. (Master of Laws) in International Tax Law (dopo un Master Universitario in Pianificazione Tributaria Internazionale e un Master Universitario in Diritto Tributario in Italia), Partner dello Studio ITAXA specializzato in Consulenza Fiscale Internazionale, da diversi anni si occupa di Consulenza Fiscale e Contenzioso Tributario a favore di Persone Fisiche e Società.