Vendita immobili all’estero: tassazione delle plusvalenze?

La vendita di immobili all’estero può determinare la formazione di plusvalenze che, con riferimento alle persone fisiche fiscalmente residenti in Italia, sono generalmente assoggettate a tassazione in Italia, per cui è necessario verificare il corretto inquadramento fiscale delle operazioni immobiliari al fine di ottimizzarne il carico fiscale.

1. I vantaggi dell’acquisto e della vendita di immobili all’estero

Il trend degli acquisti di immobili all’estero da parte dei contribuenti residenti in Italia è andato sviluppandosi costantemente nei recenti anni, complici i maggiori rendimenti da questi garantiti rispetto a quelli prodotti dagli immobili ubicati in Italia. Infatti, i Paesi dove gli italiani hanno indirizzato più frequentemente i propri investimenti all’estero vanno da quelli europei, quali: Regno Unito, Bulgaria, Macedonia, Moldavia, Romania, Albania, Olanda, Spagna, Grecia e Ungheria, fino a quelli extra-europei, come la Russia e gli Stati Uniti. In particolare, con riferimento agli Stati Uniti, la corsa all’acquisto degli immobili veniva determinata dallo “sgonfiamento”, iniziato nell’anno 2006 e, poi, dal definitivo “scoppio”, all’inizio dell’anno 2008, della “bolla del mercato immobiliare” e dalla “crisi” dei mutuisubprime”, concessi in relazione all’acquisto di immobili, che molti clienti delle banche finirono per non pagare, a causa degli alti tassi d’interesse praticati e del predetto deprezzamento delle “case”. Si verificava, quindi, che in Stati come la Florida, gli immobili subivano una svalutazione anche fino alla metà del loro valore ante crisi, cosicché il relativo acquisto faceva “gola” agli investitori sia americani sia stranieri, tra i quali comparivano numerosi contribuenti residenti in Italia. Questi contribuenti italiani, dopo aver acquistato, subito dopo la crisi economica, gli immobili negli Stati Uniti, hanno visto incrementarne il relativo valore di mercato il quale è arrivato perfino a “doppiare” il prezzo originario. Dopo aver compiuto l’investimento, pertanto, ne è derivata da parte degli acquirenti la volontà di “monetizzare” il vantaggio economico conseguito, vale a dire la differenza tra i prezzo di acquisto e quello di possibile rivendita degli immobili, per cui sono emerse le problematiche relative alla ripartizione della potestà impositiva degli Stati e ai criteri di tassazione di queste ultime plusvalenze derivanti dalla vendita degli immobili all’estero.

2. Criteri di tassazione per la vendita di immobili all’estero

Secondo la normativa fiscale italiana (art. 67 del D.P.R. 917/1986), le persone fisiche fiscalmente residenti in Italia sono tassate con riferimento alle plusvalenze derivanti da vendite di immobili all’estero come in Italia, quali: – immobili, fabbricati o terreni, acquistati o costruiti da non più di 5 anni; –  fabbricati ricevuti in donazione se l’acquirente li ha acquistati o costruiti da non più di 5 anni; – terreni oggetto di lottizzazione o opere per renderli edificabili; – terreni di tipo edificabile. Restano non tassabili i fabbricati che siano stati adibiti ad abitazione principale da parte del titolare o dei suoi familiari. Rispetto alla vendita di fabbricati, la plusvalenza che viene realizzata contribuisce, insieme agli altri redditi, alla formazione del reddito imponibile all’interno della dichiarazione dei redditi, secondo la normale tassazione. Tuttavia, in alternativa, il venditore ha la possibilità di optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva, pari al 20% della medesima plusvalenza, dichiarandolo al notaio in sede di perfezionamento della cessione il quale, entro 30 giorni dalla vendita, provvede al versamento dell’imposta sostitutiva e all’invio al Fisco del modello fiscale in cui si comunicano i dati dell’operazione e del relativo contratto di compravendita. In questo caso, quindi, la plusvalenza, non concorrendo alla formazione degli ordinari redditi del contribuente, sostituisce la spesso più “pesante” imposizione ai fini IRPEF. La situazione, tuttavia, si complica in caso di vendita degli immobili all’estero, perché in questa ipotesi, alle regole di tassazione sopra esposte potrebbero sommarsi quelle previste dallo Stato estero in cui sono localizzati gli immobili. In questi casi, quindi, è opportuno verificare come sono regolamentati i rapporti tra lo Stato in cui è ubicato l’immobile e quello della residenza del venditore, in modo da evitare fenomeni di doppia imposizione fiscale.

3. La ripartizione del potere impositivo degli Stati sulle vendite di immobili all’estero

Le operazioni di vendita di immobili all’estero sotto il profilo fiscale vengono disciplinate delle normative tributarie degli Stati coinvolti, da cui dipende anche il carico impositivo gravante sulle operazioni di compravendita. Per disciplinare i fenomeni di doppia imposizione fiscale, l’Italia ha stipulato, con un gran numero di Paesi, delle Convenzioni contro le doppie imposizioni, sulla base del Modello OCSE il quale, all’art. 13, nel disciplinare gli “Utili di capitale”, stabilisce che:”1. Gli utili che un residente di uno Stato contraente ritrae dall’alienazione di beni immobili di cui all’art. 6 e situati nell’altro Stato contraente sono imponibili in detto altro Stato”. Ciò implica che dette plusvalenze, alla luce del Modello OCSE, sono tassabili, oltre che nello Stato di residenza del contribuente, anche in quello in cui l’immobile è situato. Spetta, quindi, allo Stato della residenza del contribuente prevedere dei meccanismi per impedire che quest’ultimo venga tassato più volte. Ebbene, se nell’ipotesi di tassazione ordinaria delle plusvalenze estere, l’Italia riconosce un credito d’imposta a favore dei propri contribuenti, la stessa soluzione sarebbe più difficile da praticarsi nel caso in cui in Italia tali redditi venissero tassati attraverso l’imposta sostitutiva. Ne deriva che le operazioni di vendita di immobili all’estero necessitano di valutazioni relative alla imponibilità e al criterio di tassazione applicabile alle plusvalenze che ne derivano nonché alla ripartizione del potere impositivo tra gli Stati coinvolti, al fine di evitare i fenomeni di doppie imposizioni sui redditi e di ottimizzare il carico fiscale associato alla compravendita. 

4. Consulenza fiscale internazionale per il caso concreto

Le informazioni sopra indicate hanno carattere meramente generale, perché all’atto pratico la normativa fiscale internazionale è costellata di eccezioni e deroghe da applicarsi a seconda dei dettagli del preciso caso concreto in esame e che, quindi, non possono essere sottovalutate.

La fiscalità internazionale è la materia dei dettagli. Spesso accade che, anche un singolo dettaglio del caso concreto, apparentemente irrilevante, richieda una soluzione della problematica completamente diversa da quella ritenuta adeguata a un primo sguardo della situazione.

Inoltre, l’approfondimento della situazione concreta spesso esclude delle irregolarità che il contribuente pensava di aver commesso e, invece, mette in luce delle problematiche che il contribuente nemmeno pensava di avere.

Questo può capitare se il contribuente esamina la propria posizione dal punto di vista di una sola norma ritenuta “a priori” applicabile, quando, invece, il caso deve essere inquadrato, attraverso la necessaria analisi condotta alla luce dell’intero ordinamento tributario, sotto il profilo di una diversa norma.

Quindi, l’analisi fiscale internazionale è necessaria per inquadrare tutti i dettagli sostanziali del caso in esame ed evitare errori di valutazione da cui possano scaturire violazioni fiscali che darebbero luogo al recupero delle imposte evase e all’applicazione delle sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, tali da erodere il reddito prodotto dal contribuente e causargli un grave danno economico.

D’altra parte, la difesa da un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate non può mai essere efficace quanto la prevenzione delle violazioni fiscali attuata con una strategia di analisi preventiva.

Quindi la verifica da parte di un professionista specializzato in fiscalità internazionale circa le problematiche del preciso caso concreto costituisce un passaggio essenziale.

Lo Studio ITAXA ha maturato una lunga esperienza nell’analisi delle questioni di fiscalità internazionale.

Se desideri richiedere una consulenza fiscale internazionale allo Studio ITAXA per il tuo preciso caso concreto, scrivici all’indirizzo info@itaxa.it oppure compila il Modulo di contatto.

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Avv. Antonio Merola

Avvocato tributarista specializzatosi in Fiscalità Internazionale in Olanda presso l’International Tax Center (ITC Leiden) dell’Università di Leiden con LL.M. (Master of Laws) in International Tax Law (dopo un Master Universitario in Pianificazione Tributaria Internazionale e un Master Universitario in Diritto Tributario in Italia), Partner dello Studio ITAXA specializzato in Consulenza Fiscale Internazionale, da diversi anni si occupa di Consulenza Fiscale e Contenzioso Tributario a favore di Persone Fisiche e Società.